Planejamento Tributário para Construtoras e Atividades Imobiliárias: Necessidade e Impactos

A recente reforma tributária no Brasil traz desafios e oportunidades significativas para empresas de construção civil e atividades imobiliárias. Um planejamento tributário estratégico tornou-se essencial para que essas mudanças não representem um entrave, mas uma vantagem competitiva no mercado.

Antes da reforma:

Empresas desse setor podiam optar entre três regimes tributários: Simples Nacional (com limite de faturamento de até R$ 4,8 milhões), Lucro Presumido (receita anual até R$ 78 milhões) e Lucro Real (a partir de R$ 78 milhões, sem limite máximo). A escolha entre esses regimes é baseada no porte, nas receitas e nos custos da empresa, com destaque para as alíquotas fixas do Lucro Presumido (8% para atividades imobiliárias e de construção civil) e para o regime de Lucro Real, que considera os resultados contábeis reais.

Antes da reforma tributária, o planejamento de empresas da área de construção e atividade imobiliária estava bem em torno das seguintes estratégias:

Créditos tributários de PIS, COFINS E ICMS. Faz-se uma análise minuciosa das despesas e receitas para garantir o uso adequado de todos os créditos disponíveis.
Foco em compras de materiais e insumos que gerem créditos.
Busca de incentivo fiscal na área - ex. RET.
Contabilidade adequada e competente.

Impactos da Reforma Tributária

A reforma visa simplificar o sistema tributário por meio da unificação de tributos em três principais: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e o Imposto Seletivo (IS). Isso implica uma carga tributária projetada de entre 26,5% até 27,9%, uma das maiores no mundo para aqueles países que adotam o modelo do IVA.

Período de transição:

2026 a 2032

Tributos que mudam com a reforma:

ICMS, IPI, PIS, Pasep, Cofins, ISS, IPVA, ITCMD, ITR, IPTU, CSLL, imposto sobre exportações, contribuições previdenciárias sobre folha de pagamento, Salário-Educação e contribuições de intervenção no domínio econômico. Contribuições ao Sistema S passariam a ter natureza voluntária.

Tributos criados:

Expectativa de 8,8% de Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e 17,7% de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), resultando em 26,5% do IVA. Haverá também o Imposto Seletivo (IS), expectativa de alíquota de cerca de 25%, a ser fixada por lei ordinária.

Tributos mantidos:

Imposto de Renda (IR), Imposto sobre Propriedade Territorial Rural (ITR), Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA), Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Contribuições para a Seguridade Social.

Redutor de Alíquota e Repercussões no Setor

A reforma tributária no Brasil traz grandes impactos para as empresas de construção civil e imobiliárias, especialmente com a introdução dos novos tributos CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que substituem tributos existentes, como o ISS e o ICMS.

A construção civil terá um redutor de alíquota específico para o setor, mas há receio de que ele seja insuficiente para evitar o aumento dos preços finais dos imóveis. Com a proposta de alíquota reduzida em 40%, especialistas argumentam que o índice pode ser insuficiente, pois um redutor de 60% seria necessário para garantir a neutralidade tributária e evitar elevações de custo no setor.

O senador Izalci Lucas (PL-DF), coordenador do grupo de trabalho da reforma, adverte que, se aprovada da forma atual, haverá aumento no preço dos imóveis, penalizando o consumidor final. O sindicato paulista da construção prevê uma elevação de até 51,7% na carga tributária para imóveis de alto valor.

Noutro passo, será necessário verificar onde estão os imóveis a serem vendidos e se tem articulação com o município para cobrar previsão legal de alíquota inferior na hipótese de antecipação (opcional) do recolhimento do imposto sobre Transmissão Inter Vivos, por Ato Oneroso, de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos (ITBI);

As empresas de construção e atividades imobiliárias estão acostumadas a pagar: PIS, COFINS, IR e CS. O PIS e COFINS acabará em 2027, o IR fica, e a CS altera-se para natureza voluntária. Deverão tais empresas arcar com IBS e CBS. Assim, vê-se a urgência de tais empresas iniciarem o planejamento e consultorias para manter o seu negócio no mercado, de maneira saudável.

Planejamento para Competitividade

A carga tributária sobre o ganho de capital também aumentará: as vendas, que hoje pagam cerca de 8% de imposto, passarão para uma alíquota de 15,9%, além do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que adiciona 3%, totalizando 18,9%.

Para mitigar esses efeitos, o planejamento tributário estratégico torna-se um diferencial para as empresas de construção e imobiliárias. Iniciar consultorias e estruturar o planejamento tributário desde já é fundamental para garantir a competitividade e a sustentabilidade das operações nesse setor que será amplamente afetado pelas mudanças da reforma tributária.

Este artigo foi cuidadosamente escrito pela Advogada Tributarista Clivanir Cassiano de Oliveira e não substitui a consulta jurídica específica para cada caso. Para uma consulta detalhada e personalizada, entre em contato com a advogada.

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Referências

BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei Complementar n. 68, de 2024. Altera a legislação tributária. Disponível em: https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra?codteor=2414157&filename=PLP%2068/2024. Acesso em: 8 nov. 2024.
BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei Complementar n. 108, de 2024. Altera o art. 35-A sobre o pagamento antecipado do ITBI. Disponível em: https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra?codteor=2463822. Acesso em: 8 nov. 2024.
REFORMA tributária vai encarecer construção civil e imóveis, dizem especialistas. Senado Federal, 27 ago. 2024. Disponível em: https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2024/08/27/reforma-tributaria-vai-encarecer-construcao-civil-e-imoveis-dizem-especialistas. Acesso em: 8 nov. 2024.
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BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei Complementar n. 108, de 2024. Altera o art. 35-A sobre o pagamento antecipado do ITBI. Apresentação: 13 ago. 2024. Disponível em: https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra?codteor=2463822. Acesso em: 8 nov. 2024.