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A recente reforma tributária no Brasil traz consigo a introdução de dois novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) As Propostas de Emenda à Constituição (PEC) 45/2019 e 110/2019 visam alcançar uma base de incidência abrangente, incluindo todos os bens e serviços, tangíveis e intangíveis, como a locação de bens. A substituição de tributos atuais, como IPI, ICMS, ISSQN, PIS e COFINS pelo IBS, será realizada de maneira gradual, ajustando progressivamente as alíquotas.
Este marco representa uma inovação no nosso ordenamento jurídico, uma vez que, historicamente, a incidência de impostos como ICMS e ISS sobre a locação de bens foi considerada inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal (STF). (vide ratio decidendi RE 116121, Órgão julgador: Tribunal Pleno, Relator (a): Min. Octavio Gallotti, Redator(a) do acórdão: Min. Marco Aurélio, Julgamento: 11/10/2000, Publicação: 25/05/2001).
Críticas surgem quanto à falta de clareza na definição do termo "operação" prevista como fato para a tributação. Isto está gerando debates entre estudiosos, que sugerem que o conceito foi inspirado no modelo europeu. Esse conceito, bastante amplo, abrange qualquer negócio jurídico que envolva valores ou serviços, conhecido como "Supply".
Diante desse cenário, tenho curiosidade sobre como os tribunais, especialmente o STF e o Superior Tribunal de Justiça (STJ), irão interpretar essa nova legislação. Porque o sistema jurídico brasileiro, baseado na linha civil law e influenciado pelo legalismo, usualmente na área tributária, obriga a seguir estritamente o que está prescrito na lei.
Neste artigo, escrevo alguns detalhes sobre as implicações dessa reforma tributária para as transações imobiliárias no Brasil, destacando as mudanças, os desafios e as oportunidades que ela trará para o mercado e para os contribuintes.
Siga comigo e entenda como essas novidades podem impactar o futuro da tributação sobre imóveis no país.
O que vai incidir agora nas transações relacionadas à imóveis?
Com a reforma tributária, as transações imobiliárias no Brasil estarão sujeitas ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). Esses dois tributos formam o que é conhecido como Imposto sobre Valor Agregado (IVA).
Início do Regime de Transição
O regime de transição começará em 2026, com alíquotas diferentes a cada ano, conforme estabelecido pela Lei Complementar 214/2025. Por exemplo, o Artigo 343 da referida lei prevê que, entre 1º de janeiro e 31 de dezembro de 2026, o IBS será cobrado com alíquota estadual de 0,1% (um décimo por cento), enquanto a alíquota para a CBS será de 0,9% (nove décimos por cento).
Para os fatos ocorridos de 1º de janeiro de 2027 a 31 de dezembro de 2028, conforme o Artigo 344, o IBS será cobrado à alíquota estadual de 0,05% (cinco centésimos por cento) e à alíquota municipal de 0,05% (cinco centésimos por cento). Essa variação continuará até o ano de 2033.
Alíquotas Futuras
Atualmente, não há uma definição exata do valor estabilizado dos dois tributos. Anteriormente, o governo divulgou alíquotas de 26,0% ou 26,5%, mas, na última semana de aprovação da Lei Complementar 214/2025, discutiu-se a possibilidade de uma alíquota de 28%. É inegável que essas alíquotas são extremamente altas. Portanto, é essencial que os contribuintes sejam inteligentes e aproveitem os redutores (descontos) e regimes especiais previstos na própria lei.
Planejamento Tributário: Necessidade Essencial
Com as mudanças anuais nas alíquotas de 2026 até 2033, torna-se indispensável que os contribuintes realizem um planejamento tributário detalhado. Contribuintes que não estudarem as novas regras dificilmente aproveitarão as vantagens ou evitarão complicações fiscais.
Descontos previsto na reforma:
O art. 261 da Lei Complementar 214/2025 trouxe algo interessante:
As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações sobre bens imóveis (venda, locação, cessão onerosa, arrendamento, intermediação operação nos serviços de construção civil) ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento);
As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento). Fala-se em uma carga tributária de cerca de 7,95% depois que subtrair esse desconto.
Curiosidade:
O art. 158 da LC prevê que projetos que visam restaurar zonas históricas e de área crítica de reconversão urbanísticas, inclusive as locações, podem ser dado desconto de até 80% sobre o IBS e CBS, mas devem observar a lei do município ou estado. Será que isso pode impulsionar a terrível cultura de abandono dos centros históricos do país? Fica o questionamento.
Responsáveis pelo Pagamento do IBS e CBS: Uma Análise Detalhada
A Lei Complementar 214/2025, em seu Artigo 251, define claramente quem são os responsáveis tributários pelo pagamento do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) no regime denominado “regular”. Abaixo, detalhamos as situações específicas para diferentes contribuintes:
Pessoa Física
As pessoas físicas serão responsáveis pelo pagamento dos tributos nas seguintes condições:
Locadores de Imóvel: Se, no ano-calendário anterior, a receita bruta proveniente dessas operações tiver excedido R$ 240 mil, atualizado mensalmente pelo IPCA, e envolver mais de três imóveis distintos.
Vendedores de Imóvel: Se, no ano-calendário anterior, essas operações tiverem como objeto mais de três imóveis distintos que estejam no patrimônio do contribuinte há menos de cinco anos; ou se essas operações envolverem mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos cinco anos.
Incorporadora imobiliária.
As incorporadoras imobiliárias precisam realizar um planejamento tributário detalhado para adequar seus negócios à nova realidade tributária. Algumas das principais considerações incluem:
Pagamento de Tributos: As empresas terão que pagar os tributos a cada pagamento recebido do cliente.
Compensação de Créditos: Identificar quais créditos poderão ser compensados e se a conta corrente vinculada à empresa está ligada ao imóvel.
Ressarcimento e Compensação: Organizar-se para pedir o ressarcimento ou compensação antes da conclusão da incorporação, verificando se podem aplicar redutores previstos na lei, como o redutor social.
Regime Especial de Tributação (RET): Determinar o percentual correto de tributos a serem recolhidos se a empresa utiliza o RET.
Corretor administrador e intermediador
Cada corretor será responsável pelo IBS e pela CBS incidentes sobre a respectiva parte da remuneração.
Curiosidade para locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel com prazo determinado
Há uma possibilidade de pagar 3,65% da receita bruta recebida, desde que:
Finalidade Comercial:
O contrato deve ter início até a data de publicação da Lei Complementar (16 de janeiro de 2025), com assinatura reconhecida em cartório (até 31 de dezembro de 2025) ou por meio de assinatura eletrônica reconhecida por lei. Ou seja, o locador precisa formalizar o contrato de locação conforme previsto em lei, evitando o uso de modelos genéricos da internet. A alíquota reduzida do tributo se aplica por todo o prazo do contrato.
Finalidade Residencial:
O contrato deve ter início até a data de publicação da Lei Complementar (16 de janeiro de 2025), com assinatura reconhecida em cartório ou por meio de assinatura eletrônica reconhecida por lei. A alíquota reduzida do tributo se aplica até 31 de dezembro de 2028.
É importante destacar que aqueles que optarem por essa redução não poderão aplicar outros redutores e não terão direito a créditos tributários de IBS e CBS (A reforma tributária trouxe a possibilidade de usar os impostos pagos (créditos) para reduzir os impostos devidos (débitos). Por exemplo, se uma empresa deve R$ 100,00 de impostos sobre as vendas e tem R$ 60,00 de impostos pagos sobre compras, ela paga apenas R$ 40,00 ao governo (R$ 100,00 - R$ 60,00). Isso ajuda a evitar a bitributação e incentiva a formalização das empresas).
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Este artigo foi cuidadosamente escrito pela Advogada Tributarista Clivanir Cassiano de Oliveira e não substitui a consulta jurídica específica para cada caso. Para uma consulta detalhada e personalizada, entre em contato com a advogada.
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Referências
Brasil. Lei Complementar nº 214/2025. Disponível em <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm>.
Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário 116121. Disponível em: https://stf.jus.br. Acesso em: 24 jan. 2025.
Reforma tributária e regime transitório na atividade de locação de imóvel. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/423446/reforma-tributaria-e-regime-transitorio-na-atividade-locacao-de-imovel. Acesso em: 24 jan. 2025.
Possibilidade de usar os impostos pagos (créditos) para reduzir os impostos devidos (débitos). Disponível em: https://www.braziliantaxlawforexpats.com. Acesso em: 24 jan. 2025.
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